רכישת דירה מקבלן - המדריך המקוצר*
 
מאת: עו"ד עמית ורד, משרד ע. ורד ושות'.
החלטתם לרכוש דירה חדשה מקבלן? קודם-כל שיהיה במזל טוב! זה גם הזמן לערוך 'טבילת אש' ראשונה עם חוזה הרכישה שלכם. המשבר הממושך בענף הבניה יצר חשש בקרב חלק מרוכשי הדירות בישראל מפני רכישה דירה מקבלן. טרם החתימה הגורלית, בחרנו לסקור עבורכם בקצרה בכתבה זו את כל מה שחשוב וצריך לדעת לקראת רכישת הדירה החדשה.
בדיקת הקבלן:
ראשית, כדאי לבדוק האם הקבלן הינו קבלן רשום בהתאחדות הקבלנים בישראל. על-פי החוק כל קבלן חייב חייב להיות חבר רשום אצל רשם הקבלנים (משרד הבינוי והשיכון). החוק מגדיר, בין היתר, את הסיווג המקצועי של הקבלן ואת היקף העבודה שמותר לו לבצע (בכל אתר בניה). כלומר, אם אתה מעונין לרכוש דירה במגדל מגורים בן 20 קומות (בו עשרות יחידות של דירות), עליך לבדוק שהקבלן אמנם מורשה בפועל לבנות אותו. את הבדיקה ניתן לערוך בלשכת המידע של התאחדות הקבלנים ו/או ברישומי פנקס הקבלנים במשרד השיכון (קיים אתר אינטרנט).
להלן פירוט הסיווגים:
קבלן בדרגה 1: רשאי לבצע עד 1,250 מ"ר בנוי באתר בניה אחד (כ- 4 קוטג'ים).
קבלן בדרגה 2: רשאי לבצע עד 2,500 מ"ר בנוי.
קבלן בדרגה 3: רשאי לבצע עד 5,000 מ"ר בנוי (כ- 40 דירות).
קבלן בדרגה 4: רשאי לבצע עד 10,000 מ"ר בנוי.
קבלן בדרגה 5: ללא הגבלה.
לשכת המידע של התאחדות הקבלנים פועלת בימים א' עד ה' (בשעות 15:00-13:00) בטל': 5671209-03.
שנית, רצוי לבצע בדיקה של פרוייקטים קודמים של הקבלן. יש לבקש ממנו רשימה כזו, לבקר במספר אתרי בניה, להתרשם מהבניה מבפנים ומבחוץ (איכות, גימור, פיתוח, וכו'), וכן לשוחח עם מספר דיירים, כדי לברר עמם בדבר ליקויים ו/או בעיות כל שהן (הן לפני והן לאחר מסירת הדירה) ומהי מידת שביעות רצונם מהקבלן. למשל, האם היו ליקויי בניה? כיצד טיפל בהם הקבלן? האם הדירה נמסרה בזמן?
בדיקה נוספת שרצוי לבצע (למרות שכרוכה בפרוצדורה לא פשוטה), במיוחד לאור המצב הנוכחי בשוק הבניה בישראל, הינה בדבר מצבו הפיננסי של הקבלן. לשם כך, במקרה של חברה פרטית ניתן להיעזר בחברות המספקות מידע עסקי ובמקרה של חברה ציבורית ניתן לעיין בדו"חות הכספיים שלה הפתוחים לעיון הציבור.
זיכרון דברים:
הקבלנים מעסיקים אנשי מכירות מנוסים ונמרצים, אשר כל תפקידם לשכנע אתכם לרכוש את הדירה ומהר ככל הניתן, שכן המדובר, כביכול, בעסקת חייכם, המחיר עשוי להשתנות, זוהי דירה אחרונה וכהנה וכהנה, הכל על-מנת שתתחייבו בו במקום (ומצדו אפילו באישון ליל...) כלפי הקבלן, אך בהמשך תגלו במהרה, לדאבונכם, כי יקשה עליכם עד מאוד (ולעתים הדבר בלתי אפשרי) לחזור בכם מהעסקה, אם תתחרטו, או לחילופין שזה יעלה לכם לבסוף מאוד ביוקר.
בדרך-כלל, ינסו לשכנע אתכם לחתום על מסמך 'זיכרון דברים', או 'הצעת רכישה' (או בשם דומה אחר, אבל הכל בעצם זה אותו הדבר), תוך הפקדת תשלום נכבד, אך ורק לשם 'ביטחון' (ותחשבו: איזה בטחון יש לכם מהקבלן בשלב זה...?!) ויבטיחו לכם שבמקרה שתתחרטו הכסף יוחזר לכם במלואו... לתשומת לב, מומלץ בחום שלא לחתום על שום מסמך מקדים לחוזה עצמו, שכן אתם עשויים למצוא עצמכם משלמים מקדמה ואחר-כך 'עומדים אל מול שוקת שבורה', כאשר יתברר לכם שבפועל הקבלן בכלל אינו בעל הקרקע, אין לו היתר בניה, יש עיקולים על המקרקעין, כי הובטחו לכם על-ידי איש המכירות 'הרים וגבעות' שלא בא להם זכר בחוזה, הקבלן המבצע הוא מישהו אחר, וכיוצ"ב.
חשוב לזכור, כי גם מלחיצים אתכם ו/או מבטיחים לכם 'ניסים ונפלאות' - יש לחתום אך ורק על חוזה מכר ו/או מסמך, אשר עורך-דין מטעמכם קרא אותו ואישר לכם במפורש לחתום עליו.
סעיפי חוזה המכר:
בדרך-כלל, יקשה עליכם לקרוא ולהבין עד הסוף את החוזה, הכולל עשרות דפים וסעיפים בשפה משפטית מסובכת ומעורפלת, המגינים תמיד על הקבלן, שומרים על זכויותיו ומעניקים לו יתרון יחסי בכל מקרה של בעיה שתצוץ לכם בעתיד. אל תאמינו לאיש מכירות שטוען ומפציר באוזניכם ללא הפסקה: "זה חוזה סטנדרטי, הכל על-פי החוק, אין לכם מה לדאוג, אם לא תחתמו הדירה תיחטף"!
להלן נביא בפניכם מספר דגשים:
מחיר הדירה:
החוזה חייב לקבוע מהו מחיר הדירה הכולל והסופי, כולל מע"מ ותשלומים נלווים. היזהרו מפני הסעיפים הקטנים הקובעים תוספות שונות ומשונות שקבלנים דואגים להכניס לחוזה שלהם, מבלי לנקוב בסכומים, כגון: תוספות פיתוח וגינון, חיבורי רשויות, אגרות טאבו, מסים והיטלים, הוצאות בגין תוכניות מהנדסים ואדריכלים, וכו'.
יש לוודא כיצד מוצמד מחיר הדירה (דולר, מדד, וכו') ומהו המנגנון הקבוע לכך בחוזה. למשל, קבלנים רבים מכניסים סעיפים לפיהם המחיר אמנם צמוד לדולר, אך יכול רק לעלות, גם אם שער הדולר בעצם ירד לאחר-מכן...
הוצאות פיתוח:
הקפידו לבדוק שהוצאות הפיתוח כלולות בתמורה, וכי לא תידרשו בעתיד לבצע השלמות של תשלומים ותוספות למיניהם.
חניה:
וודאו שהחניה כלולה במחיר הדירה. חשוב לציין גם את מספר החניה ומיקומה (לפי התשריט), כי לפעמים יש חניות נוחות יותר (פחות עמודים, מקורות, קרובות למעלית, רחבות יותר, וכו'). אי התאמה בין מספר הדירות והחניות עלולה לגרום לכך שלחלק מהרוכשים תהיינה יותר מחניה אחת וחלק לא יזכו לחניה. חשוב לוודא שהחניה צמודה לדירה וכך תירשם בבעלותכם בטאבו.
חיבורים לרשויות:
בדקו האם מחיר הדירה כולל חיבורים לרשתות החשמל, מים וגז, וכן מונים, או שתידרשו להוסיף כסף, בין בגין חיבור הדירה עצמה ובין תשלום כללי גם בגין חיבור הבנין המשותף.
גינון:
בדקו היטב את המפרט בנוגע לגינון, סוג הצמחיה, מסלעות, גדרות, מערכות השקיה (מונה קצוב, מחשב, וכו'). וודאו שכלולים במחיר הדירה. רצוי לצרף את התוכניות לחוזה.
אנטנות:
וודאו שהמחיר כולל חיבור מלא לדירה של כבלים ו/או לווין ולא רק הכנה לבנין, וכי הדבר מופיע בחוזה. ודאו שהקבלן לא יציב אנטנות סלולריות על הגג.
רכוש משותף:
הקפידו לבדוק איזה רכוש משותף הוצמד לדירתכם ו/או לדירות אחרות, למי, למשל, שייכים הגג, המחסנים, דרכי הגישה, החניות, וכו'. לתשומת לב, לשום צד שלישי, כולל הקבלן עצמו, אסור להצמיד חלק מן הרכוש המשותף, אלא אך ורק לדיירי הבנין עצמו. חשוב גם לוודא, כי על-פי התקנון המוסכם (אלא אם כן יירשם 'תקנון המצוי') שירשום הקבלן עבור הבית המשותף תחולקנה ההוצאות של ועד הבית על-פי גודל הדירות ולא באופן שווה ביניהן (במיוחד אם יש דירות גדולות יותר בבנין...).
תוספות ושינויים
ודאו מראש שמותר לכם בחוזה לדרוש מהקבלן שינויים ו/או תוספות ומה מחירן, וכי תוכלו גם לבצען על-ידי בעל מקצוע משלכם.
ליקויי בניה:
מומלץ שלא להסכים לסעיף הקובע שקבלת הדירה מהווה הסכמה לכך שהינה תקינה וללא ליקויים ואי-התאמות למיניהם. יש לדאוג שבחוזה תהיה לכם אפשרות להזמין מומחה מטעמכם לצורך בדיקת הדירה (ולא שהמהנדס מטעם הקבלן יכריע במקרה של מחלוקת...). יש להקפיד ששטח הדירה לא יפחת, כך שסטיות אפשריות מצד הקבלן מהקבוע בחוזה ובמפרט תהיינה מצומצמות ככל הניתן. כמו כן, יש לוודא שהקבלן יתקן את הליקויים ויפצה אתכם בגין נזקים ישירים וכן בגין נזקים עקיפים (נזק לרכוש במהלך התיקונים, פינוי הדירה, עגמת נפש, וכו').
תאריך מסירת חזקה:
זהו אחד מהסעיפים החשובים ביותר בחוזה. הקבלן בדרך-כלל אינו מתחייב לתאריך מסירה אחרון, אלא מאפשר לעצמו 'דרכי מילוט' שונות, המאפשרות לו לדחות את תאריך מסירת הדירה, מסיבות שונות, אשר לא תמיד מחויבות מהמציאות. יש לקחת זאת בחשבון במקרה שהתחייבתם לפנות את דירת מגוריכם. חשוב לוודא, כי קיים בחוזה סעיף של פיצוי מוסכם ומשמעותי (ללא הוכחת נזק) בגין עיכוב במסירה על-ידי הקבלן, וכי העילות המוצדקות בחוזה לעיכוב תוגדרנה באופן ספציפי ומפורש. סכום הפיצוי עשוי לסייע לכם במימון ביניים של שכירת דירה אלטרנטיבית (באותו גודל וסביבה). מומלץ שלא לחתום על חוזה ובו סעיף המאפשר לקבלן לדחות את תאריך המסירה, גם אם בשל עילה מוצדקת, כביכול (כגון: שביתה, חוסר בחומרי גלם, כח עליון, וכו'), ללא הגבלה כל שהיא בזמן.
רישום זכויות על-שם הרוכש:
זהו סעיף לא פחות חשוב מקודמו. יש לדרוש מהקבלן לציין במפורש בחוזה תאריך יעד אחרון בהחלט לצורך השלמת רישום הזכויות בדירה על-שמכם. הקפידו שהסעיפים הרלבנטיים ינוסחו באופן ברור, שכן בדרך-כלל הקבלן דואג לנסחם באופן מעורפל למדי (ולטובתו...). יש לשים לב, האם רישום הזכויות מותנה בביצוע פעולות אחרות, למשל, פרצלציה, רישום בית משותף, וכו'. דירה שטרם נרשמה בטאבו, במשך זמן רב, עלולה להרחיק בעתיד את מי שירכוש מכם (במקרה שתמכרו את הדירה לאחר תקופה לא ארוכה). זכרו, כי רישום הזכויות בטאבו הוא שמעיד על בעלותכם המלאה והבלעדית על הדירה.
תשלום לעו"ד:
הקבלן ימסור לידיכם חוזה מכר, אשר הוכן מבעוד מועד על-ידי עורכי-דינו, אשר מייצגים תמיד אך ורק אותו בחוזה. בדרך-כלל, שכר טרחת עורך-הדין יעמוד על שיעור של 2%-1.5 (+ מע"מ) מערך הדירה. לא מעט חברות בניה מציעות מבצעים במסגרתם מחיר הדירה כולל גם את שכר הטרחה. לתשומת לבכם, עורכי-הדין של הקבלן אינם מייצגים אתכם וכלל אינם מחויבים כלפיכם, למעט אך ורק לצורך ביצוע רישום העברת הזכויות בדירה בטאבו על-שם הרוכש. החוזה הסטנדרטי של הקבלן הינו ברוב המקרים 'דרקוני' וחד-צדדי לטובת הקבלן בלבד, ולפיכך רצוי מאוד שתהיו מיוצגים בחוזה על-ידי עורך-דין מטעמכם ולא תחתמו על שום מסמך טרם אישורו. מומלץ, כמובן, לוודא שהמדובר בעורך-דין המתמחה בנדל"ן.
הביטחונות לעסקה (בטוחות):
זוהי הסוגיה החשובה ביותר ומהווה את 'לב' העסקה מבחינתם. מדי שבוע אנו שומעים בכלי התקשורת על קבלנים שפשטו רגל ורוכשים ששילמו כסף, את כל חסכונותיהם (ומשכנתא שמנה...), אך לבסוף, ביום בהיר אחד, נותרו חסרי כל.
הבטוחות אמורות להיות על-פי הקבוע בחוק המכר (דירות). החוק מבטיח את השקעת כספיכם בדירה, כך שלו"ז התשלומים שלכם אמור להתאים לקצב התקדמות הבניה. הבטוחה הנפוצה והטובה ביותר מבחינתם הינה ערבות בנקאית, אשר מטרתה להבטיח את כספיכם במקרה שהקבלן יקלע לקשיים וימונה לו כונס נכסים ו/או מפרק. בדרך-כלל המדובר בערבות של בנק, אך יש לקבלן אפשרות להוציא ערבות של חברת ביטוח.
על הרוכש להקפיד, כי הערבות הבנקאית תוגדל בכל פעם בהתאם לסך התשלומים בגין הדירה. שימו לב, מי ממן את עלות הערבות - אתם או הקבלן. כמו כן, אתם חייבים להקפיד לשלם את התמורה אך ורק לחשבון הבנק של הבנק המממן את הפרוייקט באשראי אותו העניק לקבלן, שאחרת לא תהיו מוגנים והבנק לא יהיה מחויב כלפיכם. לפיכך, רצוי לבצע העברה בנקאית, או לחילופין לדאוג לרשום את כל ההמחאות לטובת הקבלן, בתוספת ציון במפורש של שם הבנק ומספר הסניף והחשבון הספציפיים, וכן 'למוטב בלבד'.
בטוחה נוספת הינה הערת אזהרה. יש לדאוג שהקבלן ירשום את הערת אזהרה לטובתכם (ושלא תהיה כפופה לזכויות אחרות קודמות כל שהן), וזאת בתוך מועד קצוב. הוראה המונעת מכם לעשות כן הינה ברת-ביטול, בהיותה תנאי מקפח, על-פי הפסיקה הקיימת של בתי המשפט. הערת אזהרה למעשה תבטיח את זכויותיכם, במקרה של עיקולים עתידיים.
ולסיום - מספר טיפים:
יש לקחת מראש בחשבון כ- 10% (לפחות) מערך הדירה לצורך הוצאות כגון: דמי תיווך, מס רכישה, שכר טרחת עורך-דין, חיבורים לרשויות (גז, חשמל, מים, וכו'), אגרות טאבו, תוספות ושיפוצים, וכו'.
עם כל הכבוד, לא תמיד כדאי להתמקח עם איש המכירות באתר, אלא לפנות למי שמעליו ואם ניתן בהחלט רצוי בכל מקרה לדבר עם קבלן עצמו, שכן את המחיר הסופי וההנחות המשמעותיות רק הוא מוסמך לתת לכם...
בדקו האם המקרקעין רשומים על-שם הקבלן וכי אין עיקולים ו/או שעבודים ו/או זכויות לטובת צדדים שלישיים.
בדקו שלקבלן היתר בניה כדין!
זכרו, בדרך-כלל הקבלן מעונין בחתימת החוזה לא פחות מכם (למרות שיגידו לכם שיש עוד 10 אנשים בתור...), ולכן אל תתביישו להתמקח עם הקבלן על כל פרט ופרט, במיוחד לגבי המפרט, שכן לעיתים תוכלו לקבל באותו המחיר שיפורים רבים ונוספים מעבר לסטנדרט.
עורך-הדין שלכם אמנם מצוי בנושאים המשפטיים, אך דאגו לעדכן אותו בכל סוגייה מסחרית אותה כבר סיכמתם אתם ישירות עם הקבלן, כדי שתירשם במפורש בחוזה.
הקפידו, כי לו"ז התשלומים שלכם לקבלן יפגר תמיד אחרי קצב התקדמות הבניה, למקרה (חו"ח) שהחברה הקבלנית תקרוס.
עד כאן הפעם.
בשאלות ו/או הבהרות ניתן לפנות באמצעות אתר האינטרנט: http://www.hanaya.co.il/
בהצלחה... ותתחדשו!
*כתבה זו אינה מהווה ייעוץ משפטי, אלא מידע כללי בלבד. לאתר ו/או לכותב ו/או למי מטעמם לא תהא אחריות ו/או חבות כל שהן לגבי תוכנה. בכל מקרה, יש לקבל ייעוץ ספציפי מעורך-דין הבקיא בתחום.
|
